工商信息

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公司简介

万科企业股份有限公司成立于1984年，经过近四十年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。自2016年首次跻身《财富》世界500强以来，万科企业股份有限公司已连续9年上榜，2024年位列第206位。

2014年，万科将公司的三好住宅供应商的定位延展为城市配套服务商。在2018年将这一定位进一步迭代升级为城乡建设与生活服务商，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。在不断发展的过程中，万科始终聚焦好产品好服务，如今正在向着城乡建设与生活服务商的目标迈进。

2017年，深圳地铁集团成为本集团第一大股东，始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城乡建设与生活服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化轨道+物业发展模式。

万科始终坚持为普通人提供好产品、好服务，通过自身努力，为满足人民对美好生活的各方面需求，做出力所能及的贡献。目前，公司所搭建的生态体系已初具规模：在住房领域，公司始终坚持房住不炒，坚持为普通人盖好房子，盖有人用的房子，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业、长租公寓、物流仓储、酒店与度假等领域，为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。未来，公司将始终坚持大道当然，合伙奋斗，以人民的美好生活需要为中心，以现金流为基础，深入践行城乡建设与生活服务商战略，持续创造真实价值，力争成为无愧于伟大新时代的好企业。

2022年9月，万物云空间科技服务股份有限公司（简称万物云）在香港联交所主板上市，股票代码2602.HK。

服务为本，科技为用。作为一家科技引领的全域空间服务商，万物云致力于打造产业级共享服务平台，基于空间物联技术及应用，构建产业互联生态。

截至2024年12月31日，万物云全国范围内在管住宅物业服务项目4261个，商企物业服务项目2482个，高校医院服务项目290个。

我们的使命

我们始终保持对空间及资产、对广大客户及广大服务者的尊重，坚持做好服务者且勇于创新，并将持续致力于通过科技的投入优化服务能力，达到

我们的战略

夯实品牌，积极进行空间和客户的拓展坚持万物云品牌战略，持续孵化更多新的成熟核心品牌以充实品牌集群，助力业务持续发展。聚焦城市区域浓度及积累客户资源，突破空间的业务边界，践行以客户为中心的服务理念，服务客户的更多方面。
持续投入研发，不断锻造领先的空间科技能力
以客户为中心，不断进行服务内容的扩展
万物云街道模式全面推展，构筑空间科技产业互联
践行万物云企业价值观，持续引领行业发展变革

朱保全

万物云董事长、执行董事兼总经理

中欧商学院EMBA，香港大学管理学博士，北京大学光华管理学院管理实践教授。<br />拥有15年以上大型企业管理经验，自1999年4月起，分别在北京、成都、南京万科地产公司出任管理岗位，在万科集团出任办公室主任、高级副总裁、联席总裁。2022年成功推动万物云于香港联交所分拆上市，持续推动物业行业数字化变革及企业ESG治理。

何曙华

万物云副董事长、执行董事兼首席运营官

拥有逾20年物业行业经验，于1998年加入公司，先后任深圳万科物业项目管理经理、北京万科物业副总经理、万科物业武汉大区总经理、万科物业广州大区总经理、商企事业部首席执行官、公司首席市场官等。

叶菲

万物云副总经理、资产运营中心总经理

2023年加入公司，叶女士在公司治理、投资并购、资本运营、业务孵化等方面，具有丰富的国际视野以及深厚的行业经验。曾任华住集团高级副总裁/副CFO、城家公寓 CFO、中信资本董事等重要岗位。

王绪斌

万物云财务负责人

2004年加入公司，拥有逾20年物业行业经验，历任万科企业股份有限公司财务主管、广州市万科物业服务有限公司财务经理、万物云空间科技服务股份有限公司财务与资金管理中心牵头人。

黄旻

万物云董事会秘书

2014年加入公司，在财务、投资并购、战略研究、战略运营管理及投资者关系等方面拥有丰富经验。历任公司财务管理总监、投资者关系总监、战略并购合伙人及规划发展部合伙人。

发展历程

2022

12月28日，提升智慧底色，云城队长产品2.0发布认证。云城队长产品2.0发布认证仪式举行，科学化方案、机械化设备、数字化产品、精细化运营齐上阵，红绿灯管理促进行业更好更快发展，与1.0相比，升级后的云城队长产品再次实现提质增效，可提升20%的效率。

12月8日，万物梁行荣膺被誉为管理届奥斯卡的《哈佛商业评论》卓越管理奖。万物梁行荣获《哈佛商业评论》中文版颁发的2022年度第四届卓越管理奖，同期获奖的还有企业微信、中金、盒马、吉利科技等，万物梁行也成为迄今首家获此殊荣的物业企业。

11月21日，发布《住宅物业服务倡议书》。在深圳物博会上，为提振行业形象，推动行业高质量发展，基于共识与责任，长城物业、绿城服务、万科物业、中海物业四大品牌物企在深圳联合签署《住宅物业服务倡议书》，面向行业与社会，就走独立自主可持续发展之路、《管理规约》、推动业主大会与业主委员会成立、阳光透明的服务、维护资产长期价值等内容联合发出倡议。

9月29日，万物云在香港联交所主板上市，股票中文简称为万物云，股票代码为 HK. 2602 。万物云的分拆上市，是一个全新的起点，相信站在新起点上的万物云，将会获得更大的发展空间。感谢选择万物云的投资者，尤其是一直支持万物云的基石投资者，万物云团队将会全力以赴，时间会证明自身价值。

9月2日，万御安防业务全面工单化运营。万御工单运营工作小组成立，全面负责业务工单及运营工作，推进治安、机电工单迭代，完善治安业务工单化逻辑及规则，形成4大类客户需求的16类周期工单和46类临时工单，应用在蝶城项目38类空间和点位，并在3个蝶城进行试点。

8月25日，IPC 视频云 1.0 发布，承接万物云旗下各类网络摄像机的统一接入。平台提供标准化的视频接入方案及流程，实现将不同品牌、不同网络环境中的摄像头统一接入，对不同播放协议的视频流，在平台上实现直播、回放、截图等功能；同时云端平台的建立为视频资料提供了储存管理和 AI 智能识别的能力，依据业务需求进行深度适配与二次开发。

5月26日，万物研选品牌发布。全国原万科物业装修服务中心、美居中心等社区门店同步更名为万物研选·万科物业装修服务中心（万物研选），全国13家门店同步举行了揭牌仪式。

5月19日，坂田蝶城验收封装，首战告捷。历经1个半月，从联合工作组筹建，到流程+产品+现场三条线分工且并行，到形成变阵方案，到收敛聚焦效果呈现，坂田蝶城S1变阵工作有序进行。

4月15日，凤梨一号自助终端机在深圳、武汉两个城市的12个万科物业小区投放。该终端将幸福驿站线下服务通过数字化方式搬到线上，覆盖各类业务场景，如人车通行、房屋过户、缴费等服务，在提升服务质量的同时可有效降低经营管理成本。

万科物业设立电梯困人关怀金，启动电梯不困人行动。实施半年内，电梯困人次数降低50%以上。

2021年

11月1日

万物云更名一周年，万科集团合伙人，万物云首席执行官朱保全致信全体员工，阐述万物云的事业为：服务于城市居民基于住的消费、承接政府和企业基于营造宜人环境的服务管理外包、建设基于空间服务效率改善的云平台。

10月22日

万科集团合伙人，万物云首席执行官朱保全在万科集团南方区域媒体业务交流会上发布万物云百城千街计划：此后三年发展将聚焦中国100个城市的1000条高浓度街道。

10月19日

万科物业在行业内首开先河，宣布从2022年1月1日起设立电梯困人关怀金，这是继全部在管项目实施电梯广告收益透明化后，万科物业针对设备设施管理维护的大动作。

9月6日

万物梁行首个超高层专委会举行结课典礼。万物梁行开创了物业企业成立超高层专家委员会的先河，标志着万物梁行超高层物业人才水平和管理水平再上一个新的台阶。

8月31日

万物云完成对福建龙头物业企业——伯恩物业的100%股权收购。伯恩物业是福建地区管理规模第二的物业企业，其加入万物云平台后，万物云在福建市场成为绝对龙头。

8月5日

万物云与阳光城（000671）达成换股协议，万物云向阳光城发行股份收购阳光城旗下上海阳光智博生活服务集团股份有限公司100%股权，同时，双方成立新合资公司承接阳光城新开发项目。

7月1日

我们在中国武汉创立了数字运营中心，以进一步加强我们的远程运营能力。

5月25日

万物云发布安防机电服务品牌万御安防，意味着万物云成长板块的一次成功孵化，万物云向平台型企业又迈近一步。

5月15日

住这儿APP5.0正式在全国上线并推广，完成95%+月活用户迁移至住这儿5.0版本，实现了从纯工具到平台化的转变，自此可灵活接入万物云内外部业务，奠定了万物云链接万物的基础。

4月30日

与业主共建美丽社区行动发布会暨2021全国启动仪式在上海春申万科城举行，公布美丽社区行动资金的新配捐规则。万科地产的美丽社区预备资金首期将按照9比1的比例与万科物业友邻计划新增募集的资金进行配捐。

1月19日

万物云城市服务业务全国第一个省域级合作落子湖北，万物云城与湖北省联合发展投资集团有限公司签订合作协议，布局湖北全省域城市空间运营。

1月1日

1月1日起，万科物业全部在管住宅小区实施电梯广告收益透明化。

2020年

12月24日

万物云空间科技服务股份有限公司在行业内率先完成与工、农、中、建四大国有银行的对接工作，开展数字人民币线上试点。

12月23日

万物云18家城市代表处官宣揭牌，围绕空间科技服务的战略落地行动正式拉开帷幕。

10月31日

万科物业发展股份有限公司更名为万物云空间科技服务股份有限公司，致力于空间科技服务，旗下有Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）三大模块。

10月24日

推出国内第一个以城市服务为定位的全新品牌—— 万物云城，推动城市服务领域的创新与转型。

9月25日

万科物业宣布回归，精工住宅物业服务，成为以住宅物业为主、提供高品质服务的品牌。

致股东：AI的代价

接入DeepSeek了吗？本地部署大模型了吗？属于中国的AI盛宴一下子超越了2年前chatGPT那波初始声浪。在研究与实践中，我一直在思考，之于我们这个行业与万物云，AI意味着什么？

AI带来了通用专业的平权。律师、会计师、品牌这些通用专业，往往越大的公司越有能力聘请薪酬更高、经验更丰富的专业人士。但在AI加持之下，即便是小公司，也可以用较低成本获得不亚于专家的意见或者作品，这对于毛利率并不高的物业行业，在费用层面绝对是件好事。但专业仍然需要，因为大模型需要专业的prompt，才能给出专业的答案。

很难调出行业大模型。通过本地化部署几种大模型，做了大半年的尝试，并没有Fine-Tuning出令人满意的专业大模型。于是改向RAG（Retrieval-Augmented Generation）路线，把专业知识写入向量数据库，再根据需求调用不同大模型，据此做出的智能物业管家、智能IT管家、智能HR管家已经应用于实战。

利用AI做人工替代或被甲方反替代。AI可以带来显而易见的人工替代，但值得警惕的是，过去二十年由于专业化分工协作，很多企业把非主营业务外包，比如科技公司代码开发的工作，当作为外包方试图用AI做人工替代时，切莫忘记你的甲方自己也可以用AI完成这项任务，而无须再外包给你。这时候，你与甲方会从协作，短期内会变成竞争者，然后看谁更快、成本更低。

机器人对提效有积极意义且不改变合同主体。尽管动手的作业，对于机器人来说仍需假以时日，但如同看到无人机清洗外墙，越来越多的机器被应用到物业基层作业领域，这对服务效率的提升效果显著。针对众多产权人共有空间部分的日常打理与应急服务，业主们不会退回到八十年代门前三包似的自助，物业公司作为第三方被委托的需求仍然刚需存在。

智能体（AI AGENT）或是物业公司的最大威胁。如果说物业服务的核心，是通过与业主达成共识，并依托专业知识指挥四保高效作业，创造安全、安心的环境，助力资产保值增值。那么，是否可以基于数据创造一个物业项目的智能体，比如有三位住在一楼的业主连续报事家中地漏返水，智能体便可以判断并发出工单，把所有污水管排查一遍看看是否有系统性问题。针对日常任务的跟进、临时任务的督办、工单调度与质检、预防性分析，这些物业经理的职责，都是可以预判的智能体能力。

期待万物云的灵石边缘服务器愈发智能。公司很快就会衍生为三类岗位，H类为真人、R类为机器人、A类为智能体。作为企业现在就要努力去做，一方面做好企业知识库，帮助R类、A类员工上岗，一方面要尽快区分哪些工作是必须的H类岗位，并提前做好转岗培训，在R类与A类员工上岗后提供转岗机会、避免失业。

时代真是不容人休息片刻，行业刚刚渡劫开发商关联交易影响、又要抢跑大模型。过去三年，从开发商高增长的确定性，到与开发商关联交易的冰与火，要收入没现金，不要收入利润下滑，种种业务的不确定性让上市物企只能用高分红给股东定心。但如过去年报《致股东》所言，如果上市物企做好业务独立性的准备，2025年核心（非开发商）业务的增幅会大于关联方业务降幅，并呈现剪刀差，2025年会是拨开云雾的里程碑年。同时，头部品牌企业市占率会进一步集中：在住宅小区更换物业的大趋势中，头部品牌企业呈现显著机会，而在非住领域的招投标中，越来越多的甲方会提出业务交换条件，大概率只有头部品牌企业有机会接招。而伴随近年因流动性、资产抵债等资产交易而带来的所有者大更换，新业主对智慧与绿色对运营改善的关注，更是给到具备科技能力的物业企业带来替换服务的机会。

并非业绩增长即是未来，转型中的能力建设至关重要。资产管理能力，AI应用能力，绿色低碳能力将作为万物云的关键能力建设方向。在过去难熬的一年里，陷入无端揣测不算痛心，因为真相如竹笋，虽无言却总要破土。当看到国资向母公司的支持助力，眼中现出希望、泪光。

企业始于人、终于人，万变不离其宗——服务好客户、对得起员工。

人生难免经历痛苦挣扎，人总要学着自己长大。

还记得年少时的梦吗？像朵永远不凋零的花！

万物云董事长朱保全呈

2025年3月25日

万科物业

地址：武汉市江汉区马场二路万物云数字运营中心

邮箱：wkwyschz@onewo.com 手机：15151406867（张先生）

万物梁行

地址：广东省深圳市福田区创智云中心

邮箱：cwvs@vs-cushwake.com 手机：0755-22198608